Algunos previsibles efectos de la nueva ley hipotecaria

Sefuela

No consigo entender por qué se empeñan nuestro ejecutivo y legislativo en regular por ley lo que debería ser regulado por el propio mercado. Quizás pretenden justificar que los de esta legislatura habrían actuado de forma diferente a como lo hicieron los anteriores. Pero el problema es que, cuando las circunstancias son diferentes, las medidas que deben adoptarse también lo son. Y, cuando una medida pretende adoptarse a destiempo, puede tener consecuencias perversas e indeseadas.

Hoy he leído esta noticia sobre la futura ley hipotecaria. A través de ella he llegado al documento del proyecto de ley. Vaya por delante mi felicitación al redactor. La claridad y documentación de la noticia excede en mucho a lo que se ve habitualmente hoy en día. Voy a intentar desgranar los efectos previsibles de las diferentes medidas propuestas en la misma.

Dado que mi tiempo es limitado, que no me dedico profesionalmente a temas relacionados con hipotecas y a que el trabajo de comprobar las modificaciones de los distintos apartados de la ley vigente requeriría más tiempo y esfuerzo del que puedo dedicarle "por deporte", voy a dar por bueno lo que dice el artículo y me basaré en el para el análisis, salvo una excepción.

Comenzando por el punto 1-Préstamos del 80% como máximo del valor de tasación del inmueble. Sin excepciones. y 2-La vida de una hipoteca nunca no podrá superar los 30 años

Hasta ahora esta norma se burlaba porque se permitían excepciones cuando se proporcionaban garantías adicionales. Ahora se establecerán dos préstamos diferentes. Uno sobre la vivienda y otro sobre la garantía adicional, con lo que la efectividad de la norma será cero.

Ahora bien, debemos recordar que las entidades financieras están dando el 100% del importe del valor de la vivienda, como préstamo hipotecario, a las viviendas que tienen en stock. Si no pueden dar más del 80%, sus posibilidades de liquidar estos activos disminuyen sensiblemente. Sus posibles compradores se limitan a quienes tengan ahorrado el 20% del valor del inmueble que quieran comprar.

La limitación de la vida de una hipoteca a 30 años no debe tener un efecto significativo para el que aún pueda ser comprador de una vivienda. No habría, normalmente, grandes diferencias entre una cuota a 30 y a 40 años, aunque podría limitar aún mas el volumen de compradores potenciales.

Es previsible que los bancos tengan que reducir el precio de venta de las viviendas que aún poseen para venderlas, con lo que la valoración razonable del stock que mantengan bajará, y deberán incrementar sus dotaciones para provisiones por posibles pérdidas futuras. En consecuencia, tendrán menores beneficios que pueden traducirse incluso en cuantiosas pérdidas si el stock de viviendas es suficientemente grande.

Esas pérdidas serían detraidas del capital, y volveríamos a ver la necesidad de recapitalización de nuestras entidades financieras. Podrían ser , de nuevo, necesarios rescates de alguna de ellas. Salvo que veamos reeditarse el invento de la Sareb y, utilizando los mismos trucos que en la primera, traspasemos activos a una nueva Sareb2.

En cualquier caso, es casi seguro que veremos dos efectos no previstos por el legislador.

- El fracaso absoluto del plan de negocio de la Sareb, ya fuertemente dañado por las normas sobre expropiaciones de viviendas de la Junta de Andalucía, a las que parecen sumarse Cataluña y Canarias.

- Una nueva disminución de la oferta de crédito global por parte de la banca española, que debe cumplir con los requerimientos de capital de Basilea 3

Y un tercero, que podría estar previsto o no:

-La aceleración del descenso del precio de la vivienda hacia su precio de equilibrio. En este artículo se explican muy bien los parámetros que deberían determinar ese precio de equilibrio.

Pasamos al punto 3 El hipotecado tendrá que firmar una "expresión manuscrita en la que manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos del contrato" Vale, le auguro la misma efectividad que a la pregunta del notario de si se había comprendido lo que se iba a firmar.

Punto 4 Se estrecha el cerco sobre las cláusulas abusivas Tan sólo me puedo alegrar de que, por una vez, traspongamos una directiva europea a un proyecto antes de su aprobación definitiva. Es de suponer que esperarán a la aprobación definitiva de la misma para aprobar nuestro proyecto, aunque es probable que nuestros legisladores no sepan que se está preparando esa directiva. Un punto a favor de los técnicos que han asesorado sobre esto.

Punto 5 Tasaciones independientes. El hipotecado podrá contratar a una tasadora por su cuenta para que fije el valor del inmueble que quiere adquirir y el banco deberá aceptar su tasación. Parece un reconocimiento implícito de que se tasaron inadecuadamente las viviendas a la hora de dar los préstamos, y de que se vuelven a tasar inadecuadamente a la hora de quedarse el banco con el inmueble. Defensa del consumidor pura y dura. Puede que los bancos tengan que tragarse alguna que otra casa no prevista a precios más elevados de lo que tenían pensado.

Punto 6 Acotación de los intereses de demora. Los intereses que se abonan por el impago en las cuotas hipotecarias quedarán limitados a un máximo del 12%. Ojo, que este trozo del proyecto sí me lo he leído, y esta acotación se hará sólo para las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la ley. Esto no resuelve el enorme problema que se está creando en las ejecuciones hipotecarias, inflando artificial y escandalosamente la deuda del hipotecado que no puede pagar. Es lo primero que debería tener una revisión para defender al consumidor. Si se recogiera la acotación para todas las ejecuciones desde el momento de entrada en vigor de la ley para todos los préstamos hipotecarios constituídos eliminaríamos lo que, en mi opinión es un gravísimo problema, sin efectos secundarios perversos apreciables.

Punto 7 Vía libre para la venta extrajudicial. Se posibilitará al deudor en proceso de ejecución hipotecaria la venta del inmueble fuera del proceso judicial. Algo no posible ahora, y que me parece una buena modificación, sin efectos perversos.

Todo esto debía haberse hecho así en su momento, pero no se hizo. Imponerlo ahora no tendrá efectos beneficiosos, sino perjudiciales. Por mucha propaganda que se haga.

Punto 8 Rediseño de la hipoteca inversa. La futura normativa específica que los solicitantes de este producto financiero sean personas "de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%".

La hipoteca inversa es un producto financiero de complejidad similar a las participaciones preferentes. La operación típica consiste en la venta de nuestra vivienda a una compañía de seguros, pero manteniendo el usufructo de la misma hasta nuestro fallecimiento. En lugar de pagarnos en el momento, la compañía nos paga una renta mensual mientras vivamos.

No encuentro ninguna razón para establecer limitaciones al uso de este producto, salvo las aplicables a productos financieros complejos. Si yo quiero realizar esta operación porque tengo 55 años, estaré dispuesto a asumir que me pagarán una renta pequeña, puesto que al precio de venta deberemos descontarle el del usufructo durante el tiempo que se espera que viva. Que alguien me explique por qué se aplica esta prohibición.

Además, este tipo de operaciones tienen un efecto compensador de riesgos en las entidades aseguradoras y, por eso, son las principales empresas interesadas en emitir este producto.

Desconozco si están sujetas a normativa MIFID, pero deberían estarlo. Desde luego, en el proyecto, no he encontrado referencias a este respecto.

Como complemento a esta entrada, os dejo un artículo sobre la nueva directiva europea sobre créditos hipotecarios , el texto de la nota de prensa en la que se informa de dicho proyecto de directiva, el texto de dicha directiva, y el acceso a todos los informes relacionados con la misma. No he entrado a analizar esta directiva porque, aparentemente, no tiene efectos perversos que se deriven de las medidas que se van a adoptar y, como he dicho, mi tiempo es limitado.

También os dejo el texto de la declaración que han hecho un considerable número de juristas en favor de la dación en pago. Me merecen todo el respeto. Pero me temo que no son capaces de evaluar las consecuencias económicas de que lo que propugnan se llevase a cabo.

Cuestión muy diferente sería establecer una ley de segunda oportunidad o fresh start tal y como se comenta en este artículo , pero no sólo para las hipotecas. También para los autónomos, empresarios y cualquier persona que se pueda encontrar con una deuda absolutamente imposible de pagar.

Para terminar, os dejo la información referente a la comparecencia que hará Ada Colau, la lider de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, ante la Comisión de Peticiones del Paralamento Europeo para reclamar la dación en pago retroactiva el miércoles 25 de abril de 2013.

Oscar84 2013-04-24 13:39:43
Sefuela. Se te ha pasado esto por alto: "los intereses de demora generados no generarán más intereses de demora". No hay nada como un político para enviar la lógica y el sentido común a tomar viento.
- Sefuela 2013-04-24 15:09:12
  Gracias, Oscar. Efectivamente, se me había pasado. Hay un punto que es extremadamente importante y por el que he pasado de puntillas, porque no tengo seguridad de que funcione como creo. Según tengo entendido, en el momento de ejecutar la hipoteca por impago, se reclama todo el importe de la deuda, y se pasan a generar intereses de demora sobre todo el importe de la deuda, no sólo sobre las cuotas impagadas. Esto es lo que, según creo, conduce a aberraciones en las que se acaba elevando de forma extraordinaria el montante de la deuda. En mi opinión, lo correcto sería que los intereses de demora no se generasen sobre el total de la deuda, sino sobre la parte impagada. El resto debería seguir generando los intereses normales hasta que se produzca el impago de una nueva cuota. Es clave que se limiten los intereses de demora sólo para las hipotecas que se constituyan a partir de la entrada en vigor de la nueva ley. Creo que sería justo y correcto cambiar esto también para las hipotecas ya constituidas, si las cosas son como yo creo que son. No veo ningún efecto perverso que se derivase de esta medida.
  
  Oscar84 2013-04-24 16:18:38
  Estoy plenamente de acuerdo contigo. Yo también tengo entendido que los intereses de demora se pagan sobre toda la deuda, y también me parece una aberración. También creo que debería cambiarse para todas las hipotecas, presentes y futuras, y también creo que su efecto sobre el balance de las entidades financieras no será relevante, al tratarse de gente que ya tiene dificultades de pago y al ser la morosidad relativamente baja. Este asunto es doblemente importante, porque las costas del juicio se calculan sobre el importe de la deuda reclamada. Es por eso que el proyecto de ley incluye una reducción de las costas del 15% al 5%.
  
  Esopra Montaraz (@esopmontaraz) 2013-04-24 18:07:41
  Gracias a ambos por tanta aclaración.
Oscar84 2013-04-24 12:16:43
A mí me parece evidente que el tasador tenderá siempre a favorecer a quien le paga, sea el prestatario o el prestamista. Por lo tanto, si se quiere una tasación imparcial, ¿por qué no la hace un tasador nombrado por el juez?
- Sefuela 2013-04-24 14:59:25
  Bien apuntado, Oscar.
Xabi 2013-04-24 08:58:46
Estimado sefuela. Respecto al punto 1) y 2), ha existido y existe un problema en que todo el mundo quiere comprar casa, una excepción en el entorno que nos rodea. Y hay gente que se ha metido casi con una mano delante y otra detrás, llevándose tras de sí a sus avalistas. Limitar las hipotecas a 30 años (recordemos que antiguamente se pagaban entre 12 y 15 años) de alguna manera restringe el famoso "por encima de sus posibilidades", y por otro lado, limita las hipotecas vitalicias. De alguna manera, la evolución de salarios combinado con estos 30 años debería tender a ajustar el precio a lo que se puede pagar en el caso de compra. Por otro lado, el 80% asegura de alguna manera que solo la gente solvente podrá acceder a una vivienda en régimen de compra, lo que, por una parte, protege al comprador de un futuro desahucio, y por otra parte, le hace reflexionar sobre la adecuación de realizar la compra o no. Claro que financieramente limita el descenso de pisos, y que esta tendencia va en favor de la concentración de pisos por parte de cuatro "ricos", pero también evita que cualquier panchito recién llegado con un trabajo de camarero se tire directamente a la compra. Respecto al punto 3, no supone ninguna diferencia, ya que ahora mismo el notario leía punto por punto el contrato. Una vez se llega al notario, se supone que todo lo demás está ya arreglado, por lo que a la pregunta "entiende Usted lo que firma" la respuesta directa es sí. Sobre el cuarto y sexto punto, la limitación es de cinco veces el precio del dinero, si no he entendido mal por las noticias que aparecen en los medios. Además, se tratan de eliminar prácticas poco éticas. De alguna manera, eso viene a cubrir la diferencia entre un préstamo y una usura. Además, los intereses de demora se van a aplicar únicamente sobre el impago, no sobre la totalidad de la deuda, lo que mejora notablemente una posible vida después del desastre. Es un buen punto introducido en la modificación. 5. Tasaciones independientes. Las tasaciones de por sí son como adivinar el tiempo dentro de un mes. Además, hará proliferar un negocio no explotado donde se tratará de captar a clientes a toda costa, por simple competencia. No se cómo resultará esto, pero preveo sobres... Respecto al punto 7 y 8, no dan ninguna respuesta a ninguna demanda social, sino que simplemente regula las hipotecas inversas y las ventas fuera del procedimiento de desahucio. En mi modesta opinión, y sin ser experto en el tema, la ley hipotecaria se queda a medio camino, y ni termina de regular ni viene a cubrir los problemas que ha provocado la ley del suelo, lo que puede quizá sentar las bases para una nueva burbuja inmobiliaria. Respecto si el Estado debe influir o debe dejar que el mercado se autoregule, se ha demostrado que el segundo ha sido tan ineficaz que ha provocado que en España el crédito privado es muy alto respecto al PIB, lo que provoca que "estamos endeudados hasta las cejas". No creo que el Gobierno trate de influir sobre el mercado inmobiliario, pero sí relanzarlo de nuevo, dando beneficio a quienes más tienen y poniendo las cosas difíciles a la gran mayoría de españoles, y por ende, abriendo más la brecha social y dejando al mercado provocar esa nueva burbuja. En otros países, como en Alemania, la intermediación del Gobierno en materia de vivienda es plena, y el propio Gobierno cede parte del crédito, a un tipo de interés similar al del mercado, con lo que tiene posteriormente margen de actuación en el estudio de cada caso, y evitando así problemas en el sector privado de la vivienda. En España, el caso claro es que ha habido una revalorización artificial del precio de la vivienda, y el Gobierno o bien no ha hecho nada, o bien, ha alentado dicha burbuja, con frases del tipo "es buen momento para comprar" (frase de los últimos ministros de vivienda de los últimos 10 años). También podrían haber aprovechado y haber presentado una reforma de la vivienda, en alquiler y compra, fomentando el primero, no a costa de dar ayudas a todos, sino a costa de establecer una clara diferencia monetaria entre el alquiler y la letra de la compra, lo que promovería claramente la primera. Pero para eso, primero debería estar bien regulado el alquiler, como decía el otro día, tanto para proteger al inquilino de claúsulas abusivas y protección frente a caseros poco éticos, tiranos y demás, y por otra parte, proteger al arrendador ético y profesional de los "bichos" que no pagan, destrozan la vivienda, o simplemente provocan conflictos.
- Xabi 2013-04-24 12:41:55
  1) No me refería al tipo de interés, sino al tipo de interés de descubierto, que en este caso. 2) Evolución del precio de la vivienda 1997-2007. Por no hablar del crecimiento de la deuda privada, el incremento de la morosidad, y prácticamente haber dejado en España un regero de parados y de un modelo no productivo. Si quieres verlo de otra manera, no fue la propia ley del suelo lo que lo provocó, sino el uso que se hizo de ella, como bien se explica en: ¿Fue la Ley del Suelo de Aznar el origen de la burbuja inmobiliaria? 3) A Japón le pasó lo mismo, con las consecuencias que no se ha recuperado en 20 años. 4) No digo ni que sea mejor o peor, simplemente quería poner de manifiesto un ejemplo en el que el estado interviene como parte interesada en el contrato de compraventa y la solicitud hipotecaria. Respecto a las políticas sociales, se han demostrado insuficientes, incontroladas y quizá injustas. 5) Ese es el tema al que voy. Y también parte del problema en sí. Hoy estamos endeudados (como país) hasta las cejas porque se dio dinero barato a paladas, y hoy existe una clara escasez de ese dinero. Espora, mercado sí que hubo, porque la subida desbocada del precio de la vivienda lo evidencia así, sin que en eso influyera el Estado. Y no estamos hablando de minucias, sino de triplicar el precio del metro cuadrado construido en apenas 10 años. Igual es que soy de otro planeta, y soy el único al que le parece todo esto una barbaridad en la España de los últimos 20 años.
- Oscar84 2013-04-24 13:31:26
  1) El término correcto es "interés de demora". Y hay dos posiciones al respecto: la que te he comentado, y la que lo limita a varias veces el interés legal. En cualquier caso, el interés usurario es un valor convencional: para gustos, colores. Y vuelvo a lo mismo: el tipo de interés depende del riesgo de impago, ¿y cuál es el riesgo de impago de alguien que ya ha 'impagado'? 2) Al menos en este mundo, un incremento en la oferta no provoca un incremento en el precio. Al menos en este mundo, un incremento en el precio sí provoca un incremento en la oferta. Y el efecto de la Ley del Suelo 6/1998 fue permitir, de forma indirecta, un aumento en la oferta. Me queda pendiente al análisis del artículo que citas. 3) ¿En qué quedamos? ¿La burbuja inmobiliaria se debió a la Ley del Suelo 6/1998, a la política de los Bancos Centrales, o a ambas cosas? 4.a) ¿Y por qué el Estado es parte interesada? ¿Por revelación divina? 4.b) "Las políticas sociales se han demostrado insuficientes, incontroladas y quizá injustas". Dejando aparte que las políticas sociales son insuficientes porque, a lo mejor, quizás, puede ser, tal vez, el Estado no tiene suficiente dinero, ¿de verdad es injusta la política española de vivienda (que es de lo que estamos hablando) cuando España tiene, junto con Italia, el mayor porcentaje de habitantes con vivienda en propiedad? ¿Será justa cuando se alcance el 100%? 5) Lo siento, pero no veo la respuesta a mi pregunta: ¿por qué el Estado debe fomentar el alquiler o la compra? ¿Por qué dar preferencia a uno o a otra? Tú mismo te rebates: dinero barato = crédito barato = intervención de los Bancos Centrales = intervención del Estado. Para que te quede claro: si el Estado aprueba una subvención a la producción de energía solar seis veces superior al precio de venta mayorista, ¿es culpa del 'mercado' que se dispare la producción de energía solar?
- Oscar84 2013-04-24 13:59:01
  Yo alucino. Cito del artículo que traes para defender que la Ley 6/1998 causó la burbuja inmobiliaria: - "la Ley 6/1998 no fue suficientemente liberalizadora". - "Detrás de la burbuja inmobiliaria hay que saber encontrar otros factores, de los cuales claramente el principal es la burbuja de deuda". - "la alimentaron manteniendo desgravaciones a la compra de la vivienda". - "En último término la burbuja inmobiliaria es la consecuencia de haber estado masivamente enganchados a esa droga. Es más cómodo echarle la culpa a la Ley del Suelo de Aznar". Insisto: no veo por ningún lado en el artículo de referencia que el "uso" de la Ley 6/1998 provocase la burbuja inmobiliaria. Como mucho: "pese a que el principio de partida era voluntarioso, en realidad dejaba demasiados resquicios a las Comunidades Autónomas y a las Corporaciones Locales para controlar la urbanización y mantener sus prebendas". Pero aun así, la Ley anteriormente vigente daba mucho más poder a CCAA y Ayuntamientos. O sea, "la Ley 6/1998 no fue suficientemente liberalizadora". ¿Es eso lo que querías decir? Pues sólo puedo responderte que las CCAA (todas o la inmensa mayoría) han asumido la competencias sobre urbanismo y vivienda, tal y como permite la Constitución Española. Esto es, la Ley 6/1998 se acerca a lo máximo que puede hacer el Estado.
- Esopra Montaraz (@esopmontaraz) 2013-04-24 11:44:16
  "se ha demostrado que el segundo ha sido tan ineficaz" Ah, ¿pero hubo alguna vez "mercado" sin intervención estatal atroz? De qué cosas se entera uno.
- Oscar84 2013-04-24 12:13:41
  1) "La diferencia entre un préstamo y una usura". La usura se define de forma convencional. En España, el tipo de interés usurario fue establecido por el Tribunal Supremo a principios del siglo XX en el 30%. En la Unión Europea, se ha definido como tres veces el tipo legal. Desde un punto de vista racional, el tipo de interés de un préstamo depende del riesgo de impago, por lo que el tipo de interés puede ser muy alto sin ser usurario. 2) "Los problemas que ha provocado la ley del suelo". Entiendo que te refieres a la Ley 6/1998, hoy derogada ¿Puedes decirme qué problemas crees que ha provocado? 3) "Se ha demostrado que el segundo [el mercado] ha sido tan ineficaz que ha provocado que en España el crédito privado es muy alto respecto al PIB". Hasta el gurú keynesiano, Paul Krugman, recomendó en su día bajar los tipos de descuento para crear una burbuja inmobiliaria. Esto es, la burbuja inmobiliaria se ha debido a la intervención del Estado, vía Bancos Centrales. 4) "En otros países, como en Alemania, la intermediación del Gobierno en materia de vivienda es plena". El 83% de los españoles tiene casa propia, frente a un 53% de los alemanes (datos del año 2011, Eurostat, Distribution of population by tenure status). No me parece que la legislación alemana sea mejor que la española. Y prefiero no comentar lo que me parece otra restricción a la libertad del ciudadano. Tampoco voy a hablarte de las viviendas sociales ni de las VPOs, que han sido el método empleado en España para que los más pobres tuvieran vivienda, propia o en alquiler. Ni de los Planes de Vivienda de las Comunidades Autónomas, donde se prevé la subvención de parte del interés de la hipoteca. Ni de la Renta Básica de Emancipación. 5) "Haber presentado una reforma de la vivienda, en alquiler y compra, fomentando el primero". ¿Y por qué el Estado debe fomentar el alquiler o la compra? ¿Por qué tú eres un inquilino o un hipotecado? Aparte: tradicionalmente, en España se ha fomentado la compra (especialmente, vía desgravaciones fiscales) y se ha penalizado el alquiler. Obviamente, las políticas de apoyo a la compra de vivienda han tenido su parte en la burbuja inmobiliaria.
- Sefuela 2013-04-24 15:23:32
  Saludos Xavi, y gracias por tus comentarios. Con respecto a los puntos 1 y 2 mi queja es simplemente que se pongan limitaciones por ley a lo que el mercado ya está regulando por sí mismo. Esta norma hubiera sido beneficiosa si se hubiese hecho hace 8 o 10 años, pero no se hizo, y creo que ahora tendrá los efectos perversos que comento. 3 de acuerdo 4 y 6, me aclaras lo que planteaba en un comentario un poco más abajo. /2013/04/24/algunos-previsibles-efectos-de-la-nueva-ley-hipotecaria/#comment-108415 Sin embargo, sigo pensando que esto sí podría aplicarse a hipotecas ya constituidas sin efectos perversos. Se acabaría con muchas situaciones dramáticas simplemente aplicando esto a todos. Con respecto a lo que dices acerca del mercado, simplemente querría apuntarte la plena intervención de las administraciones públicas en el precio del suelo. Recordemos las recalificaciones con cuentagotas. Una oferta de suelo estrangulada alentó la burbuja. Otro gallo nos hubiera cantado, en mi opinión, si todo hubiera sido urbanizable, exceptuando espacios protegidos. El problema es que eso exigía un trabajo que no estaban dispuestos a hacer y privaba a las administraciones de suculentos ingresos.
  
  Xabi 2013-04-24 21:47:23
  Ahí has dado en el clavo. Eso y la pirámide poblacional. Fue un buen caldo de cultivo.
Xabi 2013-04-25 08:23:51
Como decía ayer, puedo hacer una interpretación social de las consecuencias (triplicación del precio de la vivienda), pero las causas son variadas. Es cierto que la Administración Central no hizo nada para parar la burbuja, y encima la administración local sacaba grandes beneficios por ello. Tampoco apunto a la Ley de Aznar como la que directamente provocó la burbuja, aunque sí fue un punto de inflexión. Además, tenemos varios factores adicionales: tasaciones dependientes del Banco, excesiva inmigración, pico de pirámide poblacional, entrada en el negocio de personas no profesionales, negación de la burbuja, deducción por vivienda, etc. Eso ha provocado que se hayan concedido créditos hipotecarios con pocas garantías, y además, el coste del sobreendeudamiento privado. No me preocupa tanto la nueva ley hipotecaria en sí, sino los mecanismos que impidan que se vuelva a provocar una nueva burbuja inmobiliaria. Eso no quita que quien quiera invertir, lo pueda hacer (ojo, siempre desde el punto de vista profesional). Por ejemplo, y volvemos al tema de la inversión, comprar para alquilar cumple una labor importante, mientras que comprar para vender con plusvalía cuantiosa me parece una aberración. Por eso considero que la ley hipotecaria se queda a medias. Quizá una reforma integral de la legislación en materia de vivienda (suelo, plusvalías, alquiler, compra, mora, y créditos hipotecarios) podría ser más adecuado. Introduzco un nuevo término al debate: el Euribor. Ahora mismo está a mínimos históricos, pero cuando Europa vea signos de recuperación (en los próximos cinco años?), y España esté aún sumida en esta profunda crisis, este indicador se situará en niveles normales y la situación terminará por agravarse para muchas familias. Con 6 Millones ya de parados, no hay forma de que el mercado laboral pueda absorber dicha cantidad de desempleo en un corto periodo de tiempo, por lo que, desde mi punto de vista, aún no ha terminado el drama del problema del ladrillo.
- Oscar84 2013-04-27 13:07:34
  A) No entiendo a qué tantas vueltas con la tasación. Quien pide una hipoteca sabe lo que le cuesta el piso: lo que le pide el promotor. La tasación, en su caso, será útil para saltarse el límite del 80% del valor de la vivienda. Pero en definitiva, el prestatario sabe perfectamente si está pidiendo el 80, el 90 o el 110% del precio de la vivienda. E incido en lo dicho: el banco se arriesga bajo unas condiciones, por lo que no se pueden cambiar las condiciones porque el banco se "arriesgó". Otra cosa es exigir que se haga algo porque hay mucha gente que está perdiendo su vivienda. Pero este argumento tiene un problema: se está haciendo algo. Aproximadamente un tercio de las hipotecas negociadas con el banco acaban en dación en pago (en general, parece ser que por aplicación del Código de Buenas Prácticas aprobado por Zapatero). Y los alquileres sociales (aparte los municipales) ya fueron aprobados por el PP antes de la ILP. Quienes se quejan lo hacen porque no cumplen las condiciones mínimas establecidas por la Ley, que por cierto han sido relajadas con la última reforma. Pero es más fácil decir que no se hecho nada que decir que hay que elevar los límites para que a mí también me toque. B) La Ley 6/1998 no incide directamente en el precio de la vivienda, sino en el número de viviendas iniciadas. Para ello, he tomado la estadística de licencias de construcción del Ministerio de la Vivienda, que muestra 350.431 vivendas en 1998 y 292.996 en 1997, un incremento del 20% que parece confirmar tu tesis. Pero: 1) La Ley se aprobó en abril. El periodo enero-marzo presenta un incremento del 33%, por sólo un 16% en abril-diciembre (no he considerado que la consecución del terreno, la redacción del proyecto y la tramitación de la propia licencia requieren cierto tiempo). El año 1997 presenta un incremento del 14% sobre el año 1996. 2) La Ley no es directamente aplicable, sino que es preciso modificar los Planes Generales de Ordenación Urbana e incluso la legislación autonómica. Modificar un PGOU es un proceso complicado que, en mi opinión, no puede durar menos de dos años. http://www.fomento.es/NR/rdonlyres/C5B92590-382E-46F7-92C5-2D9003B9A6A7/20365/Boletin9099.zip En el siguiente enlace, páginas 13 y 14, tienes una tabla con la correlación del precio de la vivienda con diversos factores. La conclusión, para el periodo 1996-2006, es: "las únicas variables estadísticamente significativas son el tipo de interés y la rentabilidad de los activos bursátiles, ambos con los signos esperados". Obviamente, entre los factores no incluye la aprobación de la Ley 6/1998. http://www.econ.upf.edu/~montalvo/wp/funcas113.pdf C) La vivienda está mucho más intervenida de lo que piensas. Pero la gente simple y llanamente no piensa en ello, lo asume. Mi hermana, que es perito agrícola, me hablaba un día sobre Planes para desecar humedales. Y le respondí que el mejor Plan era ninguno. Y le cité como ejemplo la Albufera, que hubo que proteger porque los agricultores se la comían. ¡Y sin que el Estado pusiera un duro! Lo mismo pasa con la vivienda: permite al ciudadano de a pie construir su casa en su parcela y ya me contarás. Pero es el Estado quien decide dónde, cuándo y cómo hay que construir. Y para terminar este punto, yo defiendo el derecho de todo ciudadano a invertir su dinero donde le dé la gana, sea en la Bolsa o en la vivienda. D) No es buena idea que el Estado decida qué debemos o no producir. Los liberales, por nuestra parte, creemos las "bases sólidas" están constituidas por las instituciones que necesita el mercado para desarrollarse.
- Oscar84 2013-04-25 12:37:03
  En mi opinión, la burbuja inmobiliaria española se debió a tres factores (no digo que no haya más, pero ahora mismo sólo se me ocurren estos tres): 1) las bajas tasas de interés; 2) las políticas de apoyo a la adquisición de vivienda (desgravaciones fiscales y tipo reducido del IVA); y 3) la querencia de los españoles por tener casa propia. Veo lógico que un banco pida una tasación para otorgar una hipoteca, pero esa tasación le sirve únicamente al banco: se supone que el solicitante ya sabe lo que le va a costar la vivienda. Sí, el banco asume un riesgo, pero lo hace en unas determinadas condiciones, por tanto no se pueden cambiar esas condiciones alegando que el banco ha asumido un riesgo. Por ejemplo: un banco concede una hipoteca suponiendo que podrá quedarse con la casa en caso de impago (dación en pago), pero después se aprueba una ley impidiendo el desahucio de la vivienda habitual (Italia); el 'riesgo' ya no es el mismo: ¿el banco habría concedido la hipoteca sabiendo que, en caso de impago, no podría quedarse con la vivienda sin el inquilino? ¿Por qué la Ley 6/1998 es un "punto de inflexión"? ¿Quieres decir que el precio de la vivienda muestra un punto de inflexión en ese año? Pues "precio de la vivienda" no es lo mismo que "Ley 6/1998": Cum hoc, ergo propter hoc. "Comprar para vender con plusvalía cuantiosa me parece una aberración". Pues es lo que suele hacer la gente que ya tiene casa con la que hereda de sus padres. Pero, en fin, resulta cómico que la solución para un mercado intervenido como es el de la vivienda sea más intervención. Tal como lo planteas, el Euribor es la pescadilla que se muerde la cola: los bajos tipos de interés fomentan la burbuja, luego se necesitan tipos altos para evitarla. Ahora mismo, el Euribor es bajo, pero el diferencial es alto, lo que impide la formación de una nueva burbuja. Pero la situación puede cambiar. Véase el comentario del mexicano Xavier Serbia sobre el mercado inmobiliario estadounidense: http://exp.mx/v000YKH, 3:46 de duración (el comentario es del año 2013, aunque Serbia diga 2003).
- Oscar84 2013-04-27 13:17:16
  Error por mi parte: la Ley 6/1998 tampoco incide directamente en el número de viviendas iniciadas. La Ley 6/1998 establece que el suelo urbanizable tiene carácter residual: es urbanizable todo lo que no es urbano o no urbanizable. La condición de que debe haber algún motivo para proteger un suelo (esto es, declararlo no urbanizable), las Comunidades Autónomas se lo han saltado a la torera creando un tipo de suelo no urbanizable por mis cojones, llámese inadecuado o de otra forma. En fin, que la Ley 6/1998 sólo permite (no obliga) ampliar el suelo urbanizable. Otro cambio es la supresión de la programación, que en la legislación anterior era un motivo subyacente en el Plan para limitar el suelo urbanizable. Entiendo que la combinación de ambos cambios habrá hecho que la superficie de suelo urbanizable se haya incrementado notablemente en muchos municipios, previa revisión del Plan General o Normas Subsidiarias.
- Xabi 2013-04-27 09:59:47
  Ese es otro tema. El banco hace una inversión (conceder un crédito hipotecario) para sacar un beneficio (intereses hipotecarios). En 30 (o 40 o incluso 50) años, no se puede asegurar que una persona caiga en desgracia (paro, enfermedad, incapacidad, etc.). Que los bancos han jugado con fuego concediendo hipotecas a diestro y siniestro, y haciéndo tasaciones "hinchadas" supone una mala praxis. Comprendo que parcialmente las tasaciones deben ser objetivas e independientes, que no se si ha sido el caso durante estos años de burbuja. Pero de nuevo, no es suficiente la liberalización, sino que se tienen que establecer criterios claros y reglas para evitar que esas tasaciones sean manejadas para inflar artificialmente el precio. Pero no creo que sea tampoco el problema principal de la actual situación. Lo que sí creo, y de nuevo, todos los gráficos así lo apuntan, es que la Ley del Suelo ha sido punto de inflexión para la actual burbuja inmobiliaria. En ningún momento de la historia un activo inmobilizado se ha triplicado en apenas 10 años. Si quieres, puedes consultar la historia de la burbuja de los tulipanes en Holanda, si te quedan dudas. A ver, vivienda es un sitio para vivir. Yo opino que no está suficientemente intervenido, y que las políticas son erráticas. Si se quiere jugar con el dinero, hay otras opciones de inversión (bolsa, depósitos, fondos, etc.), pero no con un bien básico como es la vivienda. Otra cosa es que los que se dediquen profesionalmente al alquiler de vivienda, hagan un pequeño negocio por ello, pero hasta ahí. Especular en vivienda no solo me parece poco ético y antisocial, sino que opino que eso ha sido lo que ha provocado la actual crisis. Gracias por el vídeo. No creo que la situación sea parecida, ya que el mercado hipotecario yanki y el español son en cierta manera diferentes. Pero sí, el miedo que tengo es que vuelva otra vez una nueva burbuja. Y eso sí que sería devastador al final del ciclo de la burbuja. Japón al menos tiene industria. EEUU también tiene mucha industria, y además es lider mundial en muchos temas. ¿España? ¿Qué le queda a España sin la economía del ladrillo? ¿Turismo? ¿Construcción de automóviles? Hay que tener cuidado ahora en montar unas bases sólidas para el futuro, porque sino, quizá no en esta crisis, pero en la siguiente, España puede a ser la nueva Grecia. Sino, tiempo al tiempo.
Sefuela 2013-04-25 00:31:48
En este artículo http://t.co/CrsTDHjMyO analizan la misma ley desde el punto de vista de cómo afecta al hipotecado. Ahí habla de determinados cambios para todas las hipotecas ya vigentes y las futuras, cosa que no he encontrado en el documento que os he enlazado arriba, pero puede no ser el único, o puede que yo no haya visto lo que este señor relata., ya que aparenta haber leído el documento. Y yo, como ya he comentado al principio, no lo he hecho al completo.
como Solicitar credito para vivienda 2013-06-02 22:01:03
Estaba buscando informacion para una asignacion de la universidad relacionado a prestamos bancarios a largo plazo y llegue aqui. Me ayudo mucho.

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